Mercato Immobiliare Italia 2026: Andamento e Previsioni

Chi ha una casa o sta pensando di comprarla non può ignorare quello che succede nel mercato immobiliare italiano: 170 miliardi di euro di fatturato nel 2026 segnano un +8,4% che posiziona l’Italia primo in Europa per crescita del settore. Ma dietro questi numeri si nascondono tensioni che meritano attenzione prima di decidere cosa fare. Questo articolo traccia un quadro aggiornato basato sui dati ufficiali OMI, Nomisma e Scenari Immobiliari — senza allarmismi, ma anche senza illusioni.

Prezzo medio residenziale marzo 2026: € 2.179/mq (+4,31% vs 2025) · Domanda abitazioni Q2 2025: +29,4% casi · Andamento Roma: +3,98% · Andamento Genova: +1,48% · Previsioni Nomisma: Solidi fondamentali fino 2028

I dati principali del mercato immobiliare italiano, sintetizzati dalle fonti ufficiali OMI e dagli osservatori settoriali.

Come va il mercato immobiliare in Italia?

Il mercato immobiliare italiano nel 2026 si trova in una fase di crescita sostenuta ma non esplosiva. Dopo due anni di espansione — compravendite +6,4% nel 2025 a livello nazionale — gli osservatori prevedono 800.000 transazioni totali per il 2026, un valore che supera le 770.000 del 2025 e il record storico di 780.000 del 2022 (Scenari Immobiliari). Al tempo stesso, i prezzi delle case in vendita cresceranno del 3,1% nel 2026 a livello nazionale, con compravendite stimate tra 780.000 e 790mila unità (Sky TG24 – Tecnocasa). L’OMI conferma un +5,0% nelle compravendite non residenziali nel secondo trimestre 2025, indicando un contesto favorevole anche per altre tipologie di immobili (OMI Agenzia Entrate).

Dati OMI Agenzia Entrate

L’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) rappresenta la fonte primaria per le quotazioni ufficiali di vendita e affitto, aggiornate periodicamente per comune, zona e tipologia (LaTuaCasaDeiSogni). Nel primo semestre 2025, Roma ha mostrato un trend di crescita solida secondo i dati OMI, confermando la vitalità del mercato della capitale (Dellevittorie.it – OMI). L’OMI prevede una ripresa delle compravendite residenziali nel 2026, trainata dalla domanda di mutui per la prima casa (Lente Pubblica – OMI). Le quotazioni ufficiali per il 2026 sono in fase di aggiornamento e saranno disponibili nei prossimi mesi.

Andamento prezzi dal 2000

L’andamento dei prezzi delle case in Italia dall’inizio del millennio mostra una trajecttoria complessa. Dopo anni di crescita sostenuta fino al 2007, la crisi finanziaria globale ha determinato una fase di contrazione durata fino al 2014-2015. Da allora, il mercato ha vissuto una graduale ripresa, con accelerazioni negli ultimi due anni. Nel 2025 i prezzi sono cresciuti del 3,1%, mentre per il 2026 si prevede un incremento del 4,2%, quasi il doppio rispetto al +2,2% registrato nel 2024 (Scenari Immobiliari). Questa accelerazione riflette la domanda sostenuta che continua a superare un’offerta incapace di tenere il passo.

Osservatorio Confcommercio

Gli osservatori settoriali confermano che nel secondo trimestre 2025 la domanda di abitazioni è cresciuta del 29,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (Nomisma). Nomisma evidenzia come la domanda rimanga sostenuta nonostante una capacità di spesa degli acquirenti che non ha registrato miglioramenti significativi, indicando una persistenza della preferenza per l’acquisto rispetto all’affitto (Nomisma).

Quando crollerà il mercato immobiliare in Italia?

La domanda sulla stabilità del mercato immobiliare italiano è comprensibile data l’incertezza geopolitica globale. Tuttavia, gli osservatori più accreditati non prevedono un crollo imminente. Nomisma parla esplicitamente di “solidi fondamentali” che dovrebbero sostenere il mercato almeno fino al 2028 (Nomisma). L’Osservatorio Nomisma sottolinea segnali di un ciclo espansivo che tende a consolidarsi, con un mercato tendenzialmente più dinamico e liquido e una domanda sostenuta (Nomisma). L’analisi di Scenari Immobiliari colloca l’Italia al primo posto in Europa per crescita del settore immobiliare nel 2026, con un fatturato che supera i 170 miliardi di euro (Oikos Immobiliare – Scenari Immobiliari).

Analisi rischi attuali

I rischi per il mercato immobiliare italiano esistono e vanno presi sul serio. Il principale è il rallentamento previsto per il 2027, dovuto al rialzo dei tassi di interesse e alla fine della politica monetaria espansiva della Banca Centrale Europea (Nomisma). Se i tassi saliranno significativamente, la rata dei mutui diventerà meno accessibile e parte della domanda potrebbe rinviare l’acquisto. Un altro rischio è la possibilità che i prezzi abbiano già raggiunto livelli che rendono difficile l’accesso alla proprietà per una quota crescente di italiani.

Fattori di stabilità

Contro questi rischi giocano diversi fattori di stabilità. Il settore residenziale continua a beneficiare di condizioni di credito ancora relativamente favorevoli per chi ha un profilo di rischio solido. L’interesse per l’abitazione principale resta sostenuto per motivazioni culturali e di sicurezza finanziaria. Il divario tra domanda e offerta — evidenziato dalla crescita del 29,4% della domanda nel secondo trimestre 2025 a fronte di un aumento contenuto dell’offerta — tende a sostenere le quotazioni (Nomisma).

Previsioni Nomisma

Nomisma prevede 780.000 transazioni nel 2026, con una crescita del +1,8% nel settore residenziale (Nomisma). I prezzi dovrebbero crescere del +2,3% per gli immobili in ottimo stato e del +2,7% per quelli in buono stato (Nomisma). I mercati intermedi hanno registrato compravendite in crescita del +6,0% nel 2025, con prezzi in aumento del +2,7% (Nomisma). L’Osservatorio Nomisma ritiene che il 2026 rimanga un anno positivo nonostante il rallentamento atteso per il 2027.

Come va il mercato immobiliare nel 2026?

Nel 2026 il mercato immobiliare italiano mantiene un ritmo di crescita sostenuto ma differenziato geograficamente e per tipologia. Secondo Scenari Immobiliari, i prezzi delle nuove abitazioni nelle grandi città saliranno del 6,8% in media, con Milano che guida la classifica a +7,3%, seguita da Venezia a +7,0%, Roma e Firenze a +6,8% (Scenari Immobiliari). Nei mercati intermedi, Bergamo e Bologna registrano +6,5%, Torino e Verona +6,4%, Napoli +6,3% (Scenari Immobiliari). Milano si conferma la città più cara d’Italia secondo le previsioni di Immobiliare.it (Immobiliare.it).

Prezzi e quotazioni città

Le quotazioni OMI per il 2026 sono in fase di aggiornamento, ma i dati disponibili confermano una crescita generalizzata dei prezzi. Il settore residenziale genererà 147 miliardi di euro nel 2026, oltre l’83% del fatturato totale del mercato immobiliare (Scenari Immobiliari). Le compravendite di abitazioni esistenti rappresenteranno 750.000 unità, contro 50.000 di nuove costruzioni, confermando il predominio del mercato dell’usato (Scenari Immobiliari).

Divario domanda-offerta

Il divario tra domanda e offerta rimane il motore principale della crescita dei prezzi. Nel secondo trimestre 2025, la domanda è cresciuta del 29,4% mentre l’offerta di nuove abitazioni non riesce a tenere il passo (Nomisma). ISTAT conferma che nel secondo trimestre 2025 i prezzi delle abitazioni esistenti sono cresciuti del +4,5%, contro il +1,1% delle nuove costruzioni, evidenziando come il traino provenga dal mercato dell’usato (ISTAT).

Borsino immobiliare

Il borsino immobiliare di Immobiliare.it conferma prezzi in crescita del 3,1% nel 2026, con Milano che si conferma la città più cara d’Italia (Immobiliare.it). Il fatturato commerciale si attesterà a 7,6 miliardi di euro, il terziario e uffici a 6,3 miliardi, l’industriale a 5,8 miliardi, l’alberghiero a 3,9 miliardi (Scenari Immobiliari).

Come sarà il mercato immobiliare nel 2027?

Le previsioni per il 2027 indicano un cambiamento di passo. Nomisma prevede un rallentamento dovuto al rialzo dei tassi di interesse e alla fine della politica monetaria espansiva della Banca Centrale Europea (Nomisma). L’analisi di Gromia suggerisce una possibile discesa dei prezzi delle case nel 2027 dopo un anno record come il 2026 (Jacopo Tartaglia). Tuttavia, le previsioni per il 2027 hanno un margine di incertezza più elevato rispetto ai dati del 2026, data la complessità dei fattori geopolitici ed economici in gioco.

Prospettive prezzi case

Se i tassi di interesse saliranno in modo significativo, la rata mensile di un mutuo potrebbe aumentare sensibilmente, riducendo la capacità di acquisto di chi è nella fase di ricerca. Questo potrebbe tradursi in un rallentamento delle compravendite e, nel medio termine, in una stabilizzazione o correzione dei prezzi in alcune aree. Le città che hanno registrato le crescite più sostenute — Milano in primis — potrebbero essere più vulnerabili a una correzione.

Analisi Gromia

L’analisi di Gromia indica che il 2026 potrebbe rappresentare l’apice di un ciclo espansivo, con il 2027 che potrebbe vedere una fase di assestamento o correzione dei prezzi (Jacopo Tartaglia). Questa prospettiva si basa sull’osservazione che dopo due anni di crescita sostenuta (+6,4% compravendite nel 2025, prezzi in accelerazione), è fisiologico attendersi un rallentamento. Tuttavia, l’entità di una eventuale correzione dipenderà da molti fattori, inclusi gli sviluppi economici e geopolitici.

Tendenze real estate

Le tendenze di lungo periodo mostrano un mercato italiano che ha superato la fase più acuta della crisi post-2008 ma non ha ancora recuperato i livelli di prezzo precedenti. Nel contesto europeo, la crescita italiana del +4,2% nel 2026 colloca il paese dietro Inghilterra (+5,4%) e Spagna (+5,3%), ma davanti a Germania (+3,9%) e Francia (+2,6%) (Scenari Immobiliari). Per il fatturato, l’Italia supera tutti questi paesi con un +8,4% contro +7,0% della Spagna, +6,6% dell’Inghilterra, +4,1% della Germania e +3,2% della Francia (Scenari Immobiliari). Le tendenze di lungo periodo mostrano un mercato italiano che ha superato la fase più acuta della crisi post-2008 ma non ha ancora recuperato i livelli di prezzo precedenti, con Mercato immobiliare Lazio che si posiziona dietro Inghilterra e Spagna per la crescita dei prezzi nel 2026.

Gli immobili sono ancora un buon investimento?

La risposta dipende dalla prospettiva temporale, dalla localizzazione e dalla situazione personale di chi investe. Nomisma conferma che i fondamentali del mercato residenziale italiano restano solidi almeno fino al 2028 (Nomisma). Tuttavia, il mercato non è un blocco uniforme: le dinamiche variano significativamente tra città e tra tipologie di immobile.

Pro e contro 2026

Tra i fattori a favore: la domanda resta sostenuta, le condizioni di credito sono ancora relativamente favorevoli per chi ha un profilo solido, e il divario domanda-offerta sostiene le quotazioni. L’Osservatorio Nomisma evidenzia segnali di un mercato più dinamico e liquido, con domanda sostenuta nonostante i limiti di capacità di spesa degli acquirenti (Nomisma). Contro: i prezzi sono già cresciuti significativamente in alcune città, rendendo più difficile trovare opportunità con un buon rapporto qualità-prezzo. Il rischio di un rallentamento nel 2027 potrebbe tradursi in una correzione dei prezzi, con il rischio di trovarsi con un bene il cui valore si svaluta nell’immediato.

Conviene investire?

Per chi ha la prima casa come obiettivo, l’acquisto nel 2026 può essere sensato se le condizioni finanziarie lo permettono e se il fabbisogno abitativo è presente. Per chi investe con finalità di reddito o plusvalenza, la scelta richiede un’analisi più approfondita: Milano e le principali città potrebbero offrire rendimenti più contenuti a causa degli elevati prezzi di ingresso, mentre mercati intermedi come Bologna, Bergamo o Verona potrebbero offrire un equilibrio migliore tra crescita attesa e prezzo di acquisto. Il consiglio è di valutare caso per caso, considerando l’orizzonte temporale e la propria tolleranza al rischio.

Prospettive 2030

Guardando al 2030, le prospettive dipenderanno dall’evoluzione dell’economia italiana ed europea. Un eventuale rallentamento nel 2027-2028 potrebbe creare opportunità per chi ha capitali disponibili. I fattori strutturali che potrebbero sostenere il mercato nel lungo periodo includono la persistenza della preferenza per la casa di proprietà in Italia, i programmi di sostegno pubblico come il Bonus Casa, e la continua urbanizzazione che mantiene alta la domanda nelle città principali.

L’implicazione per chi valuta un investimento immobiliare: il 2026 rappresenta un punto di svolta in cui convergono condizioni ancora favorevoli e segnali di attenzione, con il 2027 che potrebbe riservare opportunità diverse a seconda della strategia adottata.

Cosa sappiamo e cosa no

Il quadro del mercato immobiliare italiano nel 2026 presenta elementi certi accanto a zone di incertezza che è importante riconoscere.

Fatti confermati

• Dati OMI: prezzi 2026 a € 2.179/mq, +4,31% vs 2025
• Compravendite 2025 +6,4% (Nomisma)
• Domanda Q2 2025 +29,4% (Nomisma)
• Fatturato 2026 170 miliardi €, +8,4% vs 2025 (Scenari Immobiliari)
• Compravendite 2026 800.000 unità (Scenari Immobiliari)
• Crescita prezzi Milano +7,3%, Roma +6,8% (Scenari Immobiliari)
• Fondamentali solidi fino al 2028 (Nomisma)

Cosa resta incerto

• Tempistiche precise di un eventuale correzione dei prezzi nel 2027
• Impatto esatto del rialzo dei tassi BCE sulla domanda di mutui
• Quotazioni OMI ufficiali 2026 non ancora completamente pubblicate
• Dati precisi per il Sud Italia oltre Napoli
• Numeri esatti per il mercato degli affitti nel 2026

Il 2026 si prospetta ancora positivo per il mercato immobiliare grazie al supporto che arriverà dal mercato del credito.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Sono segnali di un ciclo espansivo che tende a consolidarsi, con un mercato tendenzialmente più dinamico e più liquido ed una domanda sostenuta.

Nomisma, Osservatorio Immobiliare

Riepilogo

Il mercato immobiliare italiano nel 2026 si trova in una fase di crescita che non ha precedenti nell’ultimo ventennio — 800.000 compravendite previste, 170 miliardi di euro di fatturato, prezzi in aumento del 4,2%. Ma dietro questi numeri positivi si nascondono tensioni che meritano attenzione. La domanda cresciuta del 29,4% nel secondo trimestre 2025 supera un’offerta che non riesce a tenere il passo, sostenendo le quotazioni ma anche creando difficoltà per chi deve comprare. Nomisma conferma fondamentali solidi fino al 2028, ma prevede un rallentamento nel 2027 legato al rialzo dei tassi e alla fine della politica espansiva. L’Italia si conferma prima in Europa per crescita del settore, ma questo primato si accompagna a prezzi già elevati nelle grandi città che rendono più difficile trovare opportunità. Per chi sta valutando un acquisto, la scelta non è tra comprare ora o mai, ma tra comprare ora a condizioni ancora sostenibili o aspettare il 2027 con il rischio di tassi più alti ma anche di prezzi potenzialmente più bassi. I dati dicono che il mercato non sta crollando, ma che il meglio del ciclo potrebbe essere già alle spalle.